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税金が戻ってくる!?住宅ローン控除についてシンプルに解説

マイホームの購入を検討されている方は、住宅ローンの利用を検討されることでしょう。
住宅ローンは一般のショッピングローンやオートローンと違って、金額も大きいし返済期間も非常に長いです。
今回は住宅ローンを利用して家を購入した時に関係する「住宅ローン控除」について解説したいと思います。

住宅ローン控除とは?

1-6住宅ローン控除とは、一般的に住宅ローン減税とも呼ばれます。住宅の取得(新築、新築住宅の取得、中古住宅の取得)、またはリフォーム工事を行って10年以上の住宅ローンを組んだ場合、所得税が10年間控除される制度をいいます。適用期間は平成26年4月1日~平成31年6月30日で、西暦ですと2014年4月1日から2019年6月30日までに取得した住宅、もしくはリフォーム工事を行った住宅に住み始めるとこの制度が適用されます。

また、住宅ローンを組まなくても環境に配慮した低炭素住宅や、住宅の寿命が長いといわれる英国のような長期優良住宅の取得をすると、所得税控除を受けることができる「投資型減税」という制度もあります。
リフォーム工事では耐震・バリアフリー・省エネ改修工事に該当する工事を行うと住宅ローンを組まなくても同じように「投資型減税」に認定されます。バリアフリー・省エネ改修工事では5年以上のリフォームローンを組んだ場合でも所得税控除を受けられます。

このように一見複雑に見えるけれど、住宅に関して後々所得税を減税してもらえて恩恵を受けられるのが、住宅ローン控除の大枠です。

住宅ローン控除額について

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住宅ローン控除制度では、具体的に所得税からいくら税金が戻ってくるのでしょうか?
基本的に個人にかかる税金の総額では、1年間で税金の納付額や控除額は算出されます。住宅ローン控除制度でいえば、適用期間の各年12月31日のローン残高に1%を掛けた金額がその年の所得税から引かれます。
今流行りの、リフォームより大規模に改装して住宅性能の向上や価値を高めるリノベーションでも、新築・中古マンションの購入と同様、完成後6カ月以内に住み始めれば以後10年間住宅ローン控除が適用されます。
現行の平成29年6月30日までに取得、6か月後の平成29年12月31日までに住まう場合の住宅ローン控除制度では、一般の住宅は年間最高40万円、低炭素住宅・長期優良住宅に認定されると最高50万円です。

1年間で納付した所得税額よりも住宅ローン控除額の方が多くなってしまった場合、翌年に繰り越せます。翌年の住民税から控除する形となりますが、上限が決まっています。住民税から控除できる上限は136,500円です。年収500万円の人なら年間納付額は所得税が143,000円、住民税が245,000円です。年収500万円の人なら税金は年間でざっくりとした額で388,000円納めていますから、住宅ローン控除を受けられる上限以上に納付しているのですね。
ただし、年収で住宅ローン控除を受けられる上限も決まっていて、年収500万円の人なら1年間で279,000円までとなります。住宅ローンの年末借入残高はその100倍となる2,790万円までが対象となります。
ただ、1年目は所得税からしか控除されませんから、一般の住宅で年間最高40万円の住宅ローン控除を受ける場合、1年目で143,000円が所得税から戻り、翌年に136,000円が住民税から戻ることとなります。上限設定があることにより、年収に見合わないで住宅ローン残高の借入額を多くする場合に控除の恩恵が受けられないことになるので、住宅ローンを組む際に頭金を入れて借入残高を減らした方がお得となってきます。翌年に残額を繰り越して住民税から控除されるケースが普通なのではないでしょうか?

住宅ローン控除を受けられる3つの条件について

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住宅ローン控除を受けられる人の条件

住宅ローン控除の条件は、控除を受ける人・家屋・借入金の条件の3つです。控除を受ける人の条件とは、取得の日から6カ月以内に住み、なおかつ12月末まで住み続けていること、合計所得金額が3,000万円以下の人を指します。

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新築や中古住宅を取得した日が業者から引渡しを受けた日になり、住宅ローン控除ではこの引き渡し日がすなわち、所有権移転の登記をした日とすることが一般的です。取得の日については、登記の日以外でも証明する書類が別途あれば登記の日以外にすることが出来ます。契約書の引渡し日付・鍵引渡し証の日付がそれに当たります。
法律では、不動産の登記は自分の所有権を第三者に知らしめる手段となります。すなわち家を建てましたと知らせることです。そのため、実質的な所有権の取得の日と同じでなくても問題ありません。
取得の日から6カ月以内に住んでいることを証明するのは住民票で、登記の日付から6カ月以内に住宅ローン控除を受ける人(世帯主)の住民票を移しておかなければなりません。
合計所得金額は3,000万円以下であることについては、現実的にこれだけ稼いでいれば住宅ローン控除の対象外で、減税の必要はないということです。

住宅ローン控除の対象となる家屋の条件

控除の対象となる家屋の条件では、不動産登記法の「建物」と同じものです。
不動産登記規則111条では「建物は、屋根及び周壁又はそれに類するものを有し、地に定着した構造物であってその目的とする用途に供しうる状態にあるもの」と規定しています。建物であれば新築・中古は問いません。

新築・中古に共通の条件では、床面積50㎡以上、総床面積の半分以上が自己居住用の家屋が条件となります。
床面積が50平方メートル以上の項目では、マンションの場合は注意が必要です。壁の中心から内側の面積、壁芯面積が50平方メートル以上でも、内法面積が満たしていないと適用外となります。隣の部屋との壁が厚く柱が太いマンションなら、パンフレットに載っている面積が50平方メートル以上であっても、壁が厚くて柱が太い分、床面積は狭くなるので注意しましょう。最近のマンションではアウトフレーム工法という柱を居住部分の外に出す工法があり、このマンションでは壁芯面積と内法面積の差が小さくなります。
自宅の中にお店や工房、ガレージを作ろうと考えている場合は、自己の居住用スペースが半分以上ないと条件から外れます。注文住宅なので、設計の段階から施主として図面上で建築士と確認し、現物でこんなはずではなかったと後悔しないように気を付けたいものです。経験豊富な工務店選びも大切ですね。

また、中古住宅特有の条件として、築年数20年(マンションなど耐火建築物は25年)以下であること、同居の親族等から買ったものでないことの条件が付きます。あまりにも古すぎる物件を購入したり、親族から譲ってもらったりは住宅ローン控除の条件から外れることに注意が必要です。今流行りの、地方の古民家を改修して、和モダンやアート風にリノベーションしてお洒落に住もうというような場合、取得の時点で築年数20年、中古マンションなら築25年以内である物件は、検討の対象になることに注目です。

住宅ローン控除の対象となる借入金の条件

据え置き期間や繰り上げ返済がなく、きっちり10年以上のローン返済期間で、住宅の購入または増改築等の資金用途の借入金なら、住宅ローン控除が受けられます。
中古住宅の購入資金の借入では、条件に当てはまれば住宅ローン控除が受けられますが、中古住宅を改修するリフォームについても、増改築等工事証明書を建築士に発行してもらい、工事費用額が100万円を超えると住宅ローン控除が受けられます。

2009年の法改正前は居住中の住宅へのリフォームしか認められませんでしたが、中古住宅を購入してリノベーションやリフォームする場合の工事代金の借入金でも法改正により住宅ローン控除ができるようになりました。リフォームより大掛かりであるリノベーションが流行りだしたのもこのためと思われます。

最後に

いかかでしたでしょうか?かつて住宅ローン控除といえば、新築や中古住宅の取得に際し、住宅ローンを支払い続ける上でのテクニカル面での運用が主でしたが、中古住宅のリフォームやリノベーションが中心となる現在の住宅事情では、住宅ローン控除が適用されないケースのほうが少ないといえそうです。法律なので自分はどのケースに当てはまるのか、建築士や工務店にも相談してみましょう。

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